Bir apartman veya sitede teknik sistemlerin her birinin kendi bakım periyodu ve yasal muayene tarihi vardır. Takvim tutulmadığında bu tarihler kaçırılır. Kaçırılan bakımın maliyeti iki yönlüdür: arıza anında onarım bedeli yükselir, yasal muayenesi olmayan sistemde sorumluluk yapı yönetimine kalır.
Mekanik sistemler binanın en yüksek maliyetli kalemleridir. Isınma, su ve asansör sistemleri bu grupta yer alır. Bakımlar takvimli olarak yürütüldüğünde arıza sayısı düşer. Ankara merkezli Life 312, Profesyonel site ve apatman yönetimi hizmetinde mekanik sistemler için takvimli kontroller uygulandığını belirtiyor.
Mekanik tarafta yürütülen kontroller:
Su deposu dezenfeksiyonu, sağlık boyutu nedeniyle ertelenmemesi gereken kalemdir. Aksatıldığında bina genelinde su kalitesi etkilenir.
Bazı kontroller yalnızca teknik değil yasal zorunluluktur. Aşağıdaki tablo sık karşılaşılan kalemleri gösterir:
| Sistem | İşlem | Periyot |
| Asansör | Periyodik bakım ve yıllık etiket muayenesi | Aylık bakım, yıllık muayene |
| Yangın tüpleri | Doluluk ve basınç kontrolü | Periyodik |
| Yangın hortumu | Basınç testi | Periyodik |
| Paratoner | Topraklama ölçümü | Yıllık |
| Jeneratör | Yakıt takibi ve yük altında test | Düzenli |
Asansördeki etiket uygulaması muayene sonucunu görünür kılar. Etiket rengi, sistemin kullanıma uygunluğunu gösterdiği için kat malikleri tarafından da takip edilebilir.
Enerji sürekliliği ve güvenlik sistemleri birbirine bağlı çalışır. Jeneratör devreye girmediğinde kamera ve bariyer sistemleri de durur. Elektrik tarafında jeneratör yakıt takibi, ortak alan sensörlü aydınlatmaları ile çevre ve bahçe armatürlerinin kontrolü yürütülür. Güvenlik tarafında kamera kayıt sistemlerinin çalışması, bariyer ve plaka tanıma sistemlerinin yazılım güncelliği kontrol edilir.
Bu kontroller aylık raporlara işlenir. Kayıt tutulması, arıza tekrarında geçmişe bakılabilmesini sağlar.
Yapısal bakım binanın fiziksel değerini korur. Çatı ve dış cephe sorunları erken aşamada düşük maliyetle çözülür, geciktiğinde ise daire içlerine kadar iner.
Yapısal tarafta izlenen başlıklar:
Bakım geçmişi dijital ortamda tutulduğunda hangi cihazın ne zaman bakıma gireceği önceden görülür. Enerji tüketim analizleriyle tasarruf odaklı iyileştirmeler de aynı kayıt üzerinden planlanır.
Life 312, Ankara Etimesgut merkezli bir bina ve site yönetim firmasıdır. Teknik destek başlığında elektrik, mekanik, sıhhi tesisat ve asansör sistemleri kapsanıyor. Firma 10 yılı aşkın deneyimini, 20.000’in üzerinde yönetilen konut ve iş yerini ve 54 projelik portföyünü açıklıyor. Acil durumlarda 7/24 teknik ekip hizmeti belirtiliyor.
İletişim Altay Mahallesi, Orhan Bey Caddesi, Ata Yıldız Plaza No: 1/10 Etimesgut adresinden, 0312 911 30 60 numaralı hattan ve [email protected] adresinden sağlanıyor.
Bakım takvimi üç grupta toplanır: mekanik sistemlerin periyodik bakımı, yasal muayeneler ve yapısal kontroller. Üçü aynı takvimde izlendiğinde arıza sayısı ve onarım maliyeti düşer.
Yönetimden istenecek kayıtlar:
Bakım periyotları cihaz markası ve yapı özelliklerine göre değişebilir; güncel yükümlülükler yetkili servis ve ilgili mevzuat üzerinden doğrulanmalıdır.
Profesyonel yönetimde takvim firma tarafından dijital ortamda tutulur. Hangi cihazın ne zaman bakıma gireceği önceden görülür. Kayıt, arıza tekrarında geçmişe bakılmasını da sağlar.
Asansörlerde aylık periyodik bakım yapılır, buna ek olarak yıllık etiket muayenesi takip edilir. Muayene sonucu etiketle görünür hale gelir. Bakım için yetkili firmalarla sözleşme yapılması esastır.
Depolarda biriken tortu ve mikroorganizmalar su kalitesini etkiler. Periyodik dezenfeksiyon bu riski azaltır. Hidrofor basınç kontrolüyle birlikte yürütüldüğünde su sisteminin tamamı denetlenmiş olur.
Yangın tüplerinin doluluk kontrolü, yangın hortumlarının basınç testleri ve acil yönlendirme levhalarının çalışır durumda olması kontrol edilir. Bu kalemler yasal sorumluluk kapsamında değerlendirilir.
Isı ve elektrik tüketim analizleri yapılarak tasarruf odaklı iyileştirmeler planlanır. LED dönüşümü ve yüksek verimli motorlara geçiş bu kapsamda değerlendirilir. Sensörlü aydınlatma kontrolleri de tüketimi doğrudan etkiler.
